• +31 (0)40 - 25 92 700
donderdag 28 mei 2015

Transformatie van zorgvastgoed

Beoordeel dit item
(0 stemmen)

Hoe helpt de overheid eigenaren van maatschappelijk vastgoed bij het transformeren van leegstaand vastgoed naar sociale huurwoningen?

De leegstand in onder meer kantoren, bedrijfsmatig vastgoed, winkelobjecten en maatschappelijk vastgoed is de laatste jaren flink opgelopen en heeft deels een structureel karakter gekregen. De overheid stimuleert daarom steeds meer het hergebruiken van bestaand vastgoed. Hoe helpen overheden een zorginstelling met een leegstaand verzorgingstehuis of activiteitencentrum?

We benoemen globaal de mogelijke aanknopingspunten voor een instelling die leegstaand vastgoed wil transformeren, of het wil verkopen ten behoeve van transformatie door de koper.

Vermindering verhuurderheffing

Partijen die minstens tien sociale huurwoningen in portefeuille hebben, betalen sinds 2013 een heffing over de waarde van de huurwoningen. Dit levert de staat een aardige som op: ruim € 1,2 miljard in 2014. Sinds begin 2014 voorziet de tijdelijke Regeling vermindering verhuurderheffing echter in een budget van vier jaar lang € 70 miljoen per jaar aan kortingen voor specifieke projecten. Het gaat onder meer om het verbouwen van niet voor bewoning bestemde ruimten tot sociale huurwoningen. Mits de investeringskosten minimaal € 25.000 per gerealiseerde huurwoning bedragen, kan sprake zijn van een heffingsvermindering van € 10.000 per woning. Dit maakt de beleggingspropositie aantrekkelijker.

Expertteam transformatie

Het in 2012 opgerichte Expertteam ondersteunt gemeenten bij vraagstukken inzake de ombouw van vastgoed naar woonoplossingen. Het is een samenwerking van het ministerie BZK, de VNG en de Rijksdienst voor ondernemend Nederland. Het Rijk financiert de helft van de inzet, de andere helft wordt door de gemeente en/of de gezamenlijke belanghebbenden zelf bekostigd.

Regelverruiming

Sinds november 2014 zijn er ruimere mogelijkheden om vergunningsvrij te (ver)bouwen en/of af te wijken van het geldende bestemmingsplan. Het betreft de zogenaamde ‘kruimelomgevingsvergunning’ (artikel 4, Bijlage II Besluit omgevingsrecht). Daarvoor gelden nu minder formele eisen en er geldt een dwingende termijn van maximaal acht weken (eenmalig met zes weken te verlengen indien nodig). Voor transformatie naar bijvoorbeeld woningen kan nu in meer gevallen van deze regeling gebruik worden gemaakt, mits het een object betreft dat in de bebouwde kom ligt. Bij objecten buiten de bebouwde kom mag het uitsluitend gaan om een ‘logiesfunctie voor werknemers’.

Het tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan, wat voorheen slechts vijf jaar mocht duren, is sinds november tien jaar lang mogelijk. Ook dat biedt perspectief.

Volgens onder meer het  Expertteam transformatie zijn deze wijzigingen echter nog vrij onbekend bij marktpartijen en zelfs gemeenten en wordt er nog weinig gebruik van gemaakt. Daarnaast zijn enkele criteria vaag omschreven; er zal jurisprudentie moeten worden opgebouwd om deze begrippen helder te krijgen.

Toekomstige maatregelen

Begin deze maand kondigde minister Blok van BZK nieuwe maatregelen aan ter stimulering van het transformeren van leegstaande ‘niet-woningen’ naar sociale huurwoningen. In specifieke gevallen zou de verhuurder niet meer gehouden zijn het puntensysteem (Woningwaarderingsstelsel) te gebruiken bij de huurprijsbepaling. Bovendien zou in bepaalde gevallen een dertigjarige vrijstelling van de verhuurderheffing mogelijk zijn. Voor investeerders klinkt dit heel positief. Dergelijke maatregelen kennen echter nog veel juridische haken en ogen. Ze worden eerst nader uitgewerkt in regelgeving, met “de nodige aandacht en overweging”, aldus Blok.

Waar (g)een wil is, is (g)een weg

Aangezien zorginstellingen in veel gevallen leegstaand vastgoed hebben waar géén woonbestemming op rust, is beleidsmatige overeenstemming met de gemeente nodig om een pand te kunnen transformeren naar woningen. Haar procedurele medewerking is immers onontbeerlijk. Veel gemeenten zijn daarmee echter niet toeschietelijk, zeker niet in minder sterke marktgebieden, omdat zij hun woningbouwprogrammering al enkele jaren vooruit hebben ‘volgeprogrammeerd’ met harde bouwplannen. Vaak hebben ze zelf ook financiële belangen (vanuit grondexploitatie) bij het behoud van schaarste.  Er zullen dan goede argumenten op tafel moeten komen om de gemeente toch mee te krijgen. Van Aarle De Laat kan u helpen de tactiek te bepalen, argumenten voor medewerking te genereren en vervolgens ‘het spel te spelen’.

Laat een reactie achter

Zorg ervoor dat u de verplichte (*) velden invult waar dit is aangegeven. HTML code is niet toegestaan.

Hoogste Punt 'De Schakel' bereikt

13 oktober 2017

Vrijdagmiddag 13 oktober 2017 is het hoogste punt bereikt van de nieuwbouw van SBO Wending en de renovatie van SBO De Schakel te Amstelveen. Van Aarle De Laat voert het…

Nieuwsbrief

Van Aarle De Laat publiceert regelmatig een nieuwsbrief met daarin actuele onderwerpen en wetenswaardigheden over onze branche en over ons bedrijf.

Van Aarle De Laat respecteert uw privacy.
Lees hier hoe wij uw gegevens verwerken.

Meer Van Aarle De Laat

Contact

Beemdstraat 22

5652 AB  Eindhoven

 

Postbus 677

5600 AR  Eindhoven

 

www.vanaarledelaat.nl

 

 

Deze website plaatst analytische cookies voor het gebruik van webstatistieken. Er worden geen persoonsgegevens bewaard.
Ok